小产权房已存在十多年之久，何以从前安之若素，如今却备遭诘难？

北京通州区聚集了众多的小产权房楼盘，通州的城铁八通线沿线曾一度是小产权房销售的天堂，仅一两个月前，只要途径这里的路人，都会收到商家硬塞进手的花花绿绿的小产权房的广告，但自进入6月以来，八通线各城铁站周边却安静了很多，没有了昔日销售小产权房广告的吆喝声，原本热热闹闹铺天盖地的小产权房广告忽然间销声匿迹了。

《财富地产》日前致电通州一规模较大的小产权房项目的售楼中心，以购房者身份询问目前楼盘情况，该销售中心人员仅简单告知暂时没有楼房可出售。但据知情人士透露，该项目4月左右开始销售新一期楼盘，按该期规模来估算，短短两至三个月时间应该无法销售完成。该人士称，目前北京的小产权房项目都为避风头开始停止销售，处于对政策风向的观望当中。

6月18日，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

6月25日，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。

7月9日，《中国青年报》刊出一则消息：《小产权房面临监管漏洞 国务院近期可能进行会诊》。

随着建设部购房风险提示的发布以及国务院近期可能就小产权房进行会诊的消息，小产权房似乎陷入命悬一线的危机。事实上，小产权房的存在绝不是一朝一夕之事，甚至已存在十多年之久，何以十年安然自若，如今却备遭诘责？

为何低价？

所谓“小产权房”，通常地处城郊，实际是乡镇、乃至村委会在集体土地上开发，没有国家产权证的“集体房”。是一些集体经济组织在集体土地上集中建设的农民住宅楼，除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向经济组织成员以外的城市居民销售的房子。

我国法律规定了城市土地归国家所有，农村和城市郊区土地，属于农民集体所有。法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但它对农民在旧宅基地上盖楼房，把空余的部分卖给城市人的行为没有明确规定。这便给擅打“擦边球”者提供了法律空白和缺陷。近十年来“小产权房”的迅速蔓延，而监管部门未能有效阻止的原因恐怕正在于此。

对于购买“小产权房”的风险，购房人多数是知道的，但面对低价格难免动心，并存有侥幸心理，甘愿冒险一试。

据《财富地产》了解，在北京通州小产权房楼盘的价格大致在3000元/平米，附近五证俱全的普通商品房基本上都在6500元/平米，价格相差大甚远。而在北京五环以内已经没有1万元以下的房子，三环以内的房价则基本上不低于26000元/平米。很显然，价格低是小产权房热销的主要原因。

小产权房价格之所以如此之低，在于省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场管制造成的成本。所以，即使以城市商品房价格的30％出售仍有很高利润。当然较高的利润和较低的价格绝不是小产权面临被禁止的原因所在。其根源在于小产权房一直没有受到法律的承认。

罪状几何？

小产权房之所以不受法律保护，主要因为目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以购买了小产权房的人没有产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益。这也是购买小产权房的最大风险。不仅如此，其风险还主要体现在：这类房子不能上市交易；如果是占用耕地建设，则违反了国策。

而在监管部门看来，小产权房不仅扰乱房地产秩序的建立。不过，一位不愿透露姓名的业内人士直言，小产权房占地问题是整个小产权房被定位违规的直接原因，小产权房违规的背后是政府与小产权房开发商和村集体的一场利益博弈，政府征收农村集体所有制土地，出让给开发商可以获得土地出让金，可是农村集体组织在集体土地上盖房，政府却一无所得。这恐怕就是政府禁止小产权房出售的根本原因。

如果从上世纪90年代中期算起，北京市小产权房的历史已经有十余年，但这十几年中，明明是非法开发建设，却为什么没有相关部门进行制止？专家认为，小产权房出现这十几年，相关管理部门一直监管不力。

按照《房地产管理法》，建设部有权对商品房市场做出各种销售管理规定，也有权进行查处，但是对非城镇国有土地上的房屋管理，建设部却显得有些力不从心，因为法律只赋予了建设部管理城镇国有土地上的房地产开发及销售的权力。小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上，表面上看很多部门都在管，实际上却是谁都没有真正管。

谁为推手？

小产权房热销的直接“推手”无疑是高企的房价，但这也仅仅直接的“推手”。

购买“使用权”、“小产权”、“乡产权”等房屋没有产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续。其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。有些项目虽然通过补交相应费用就可变更为合法的产权房，但是补办手续非常复杂且耗费时间，连同补办的费用算进来，购房者并没有得到真正的实惠，因此选择购买此类项目具有较大风险。如此大的风险，想必任何一个购房者都不会忽视，但事实上，仍然有众多购房者敢冒风险而购之。

房地产价格过高，使人们难以购买到合法的商品房，因为小产权的房子价格相对要低40%，同时购买者认为这种房产迟早会转化为大产权的侥幸心理也在推波助澜。房价为什么高涨不跌，表面看是供给不足，实际上是垄断经营的结果。政府把集体用地收归国有，再以“招拍挂”方式转让给开发商，由于环节增加，交易成本昂贵，加上垄断护身，所以开发商有恃无恐。

作为一种市场行为，小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间，能够从局部地区、个别城市扩展到全国，这恐怕是政府相关管理部门的失职，是一种管理上的严重缺位和行政不作为，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。

有人说这是开发商的违法行为，这种说法没有错，因为小产权房的买卖，就是由开发商交易来完成的。但是，开发商的这种行为均是在乡镇政府的默许、承诺和相互利益合作中推行的。更进一步，小产权证即“小产权”或“乡产权”的发放，实际上就是一种严重的政府违规违法行为。按照国家土地管理法的规定，任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。

出路何在？

一边是小产权房并不合法的身份，一边因价格低廉而热销，这是一个法律与现实、法理与情理间的矛盾，同时也体现出当前政府主导的城乡二元分割体制下，房地产市场的垄断困境。该如何解决这样的矛盾，简单的宣判“死刑”？那么，已购小产权的购房人如何处理？

据中大恒基年初后出具的一份统计报告显示，目前北京400余个在售楼盘中，小产权楼盘约占市场总量的18%.也就是说，北京约有小产权楼盘72个，按照每个项目平均10万平米来计算，一共就有720万平米，而北京市房地产交易管理网上的数据显示，目前北京可售房屋面积约为2157万平米，两者一对比，小产权项目的面积相当于北京可售房屋面积的1/3。

另报道称，目前仅在北京已售和在建的小产权房，很快就会超过1000万平方米，如果以每户90平米计，涉及到11万户50多万人口的住房问题，这无疑事关社会和谐稳定问题。

从1998年开始，我国的住房供给方式就已走上了市场化道路，目前有集资房、自建房，为何容不下小产权房的生存空间呢？有专家认为小产权房土地交易和流通过程成中都存在较大的非法行为，但大产权的住宅建设中难道不存非法行为？

如果经济允许，绝不会有人愿意拿着用血汗换来的钱购买没有合法化的小产权。但目前，普通商品房的价格已经不是普通工薪阶层能够企及，而所谓的经济适用房和限价房不仅在购买标准上设了层层关卡，而且交易过程中有太多猫腻，这是众所周知的，因此，即便在购买门槛上合格，也未必能够购买到这样的房子。大多数低收入购房者真正能够凭自己的实际情况购买到的房子大概也就剩小产权房。因此，在对小产权房的处理问题上，不少购房者认为，政府应该在小产权房的土地交易过程中进行严格有效的控制，而不是彻底灭绝这种供给模式。

众多业内人士也指出，堵不如疏。政府不如顺势而为，通过一些途径，让这些住房尽快合法化。甚至有专家认为，小产权房是构建房地产市场的多元化的渠道之一，是打破被价格同盟和行政权力所高度垄断的房地产市场的一个有效切入点。而且在高房价的现实情况下，也是老百姓寻找自救的一种途径。